物业的收益



法条：

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
解读：

小区内的道路、绿地、娱乐健身文化设施和物业管理用房，通通属于全体业主共同所有。所以，占用小区道路和绿化对外停车收费的钱必须归全体业主所有，不能再装进物业人员的腰包。

小区内的会所健身馆的产权属于全体业主所有，所以对外经营所得收入扣除必要的运营成本后也属于全体业主所有。小区物业用房改建成商铺对外出租的，租金收益也属于全体业主所有。小区电梯广告、小区围墙广告的收益也属于全体业主。
其实，过去太多的物业公司都在利用法律的模糊和业主的无知中饱私囊赚黑心钱，2021年1月1日《民法典》正式实施后，希望更多的业主可以联合起来通过法律的武器维护自身的合法权益。
共有人优先



法条：

第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
解读：

买房子大家应该知道，定金协议和网签合同，必须让产证上的所有人都要签字，否则就无效。而新的《民法典》对共有的房产卖出额外新增了一项规定，就是共有人具有排他性的优先购买权。举个例子，A和B共同拥有一套房产，各占50%，A要卖掉他的50%产权时，B具有优先购买权，假如在B不知情的情况下，你与A签了买卖合同，付了首付，只要B反悔，你签的合同就无效。

所以，不管你是买住宅还是买商铺办公楼，也不管你是买全部份额还是买部分份额，切记要让全部产权人都知情并签字认可。否则，你有可能面临钱房两失的窘境。比如说，你打算入股某办公楼时，钱给了A，结果另一个产权人B不同意，而A又捐款跑路了，那你只能自认倒霉了。
土地续期的差别



法条：

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
解读：

70年产权的纯住宅，土地到期后不用去相关部门办理手续，可以自动续期。但是土地出让金是否要出，或者减免多少，政府还是留了个口子。由于土地价格通常占房产市值的50%以上，所以，未来再让广大百姓缴纳房屋总价50%以上的土地出让金，势必会造成不稳定因素，所以我认为，宅地70年到期后，极大概率就是象征性的缴纳一小部分，而且很可能是在房屋再次买卖的时候才会缴纳，不卖就暂时不用缴。
20年、30年、40年、50年的工业、商业、办公用地，土地到期后政府是否继续给你续期还是未知数，这个主动权根本不在你，而在政府手里。就算可以续期，百分之百还需要按照市场价重新缴纳全额土地出让金。所以，假如你投资了房龄十几二十年的商住楼和办公楼，未来再过20年，你还将面临巨额土地出让金的重新缴纳，否则将被收归国有。

商住办公楼不仅交易税费极高，更重要的是不具备代际传承的功能。你20年后留给儿子的商铺，其实和他再买一个商铺也没有差别。
居住权不可侵犯



法条：

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

解读：

居住权是用益物权的一种，但并没有列入之前的《物权法》中，这次《民法典》首次将居住权以法律条文的形式提出来，对未来我们房屋买卖会形成一种新的不确定的风险。
居住权不是指产权人自己的居住权利，更不是付房租的租赁权，而是一种对他人房屋具有支配权和排他性的权利。居住权主要是为了解决赡养、扶养、保障弱势群体而产生的一种居住权利。比如儿女为了敬孝，把自己的房子无偿让给父母爷爷奶奶居住；老人去世前房子产权留给了儿子，却书面承诺女儿一家可以永远居住在自己的房子中；夫妻离婚后，妻子没有经济能力，丈夫承诺把属于自己的房子让前妻永远住下去。这就是居住权。当然了，居住权需要有书面合同，并且在相关部门备案。
租赁权最多二十年，而居住权完全没有时间期限，而且可以是无偿永久居住，直至死亡。这就会导致一个重大问题：假如未来我们买房时，产权人同意卖房，并且已经付清房款，过户完毕了，但在收房时才得知房子内早有居住权人存在，并且会一分钱不出的一直住到死，而且还受法律保护，那么我们将会房钱两空！这个绝对不是危言耸听，而是未来一定会发生的事件。
抵押的房子也可以卖



法条：

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
解读：

在上一版本的《物权法》中规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。直白点解释就是：有按揭或者抵押的房子，银行不同意你就不能卖。

而这次新的《民法典》则彻底放开。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，只要在卖掉之前及时通知银行。当然了这里为了保护银行，规定银行有权利要求卖房款用于提前还清剩余贷款。
其实，这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。未来很有可能具体的操作办法就是：有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了，省掉了上家先还清贷款，下家再贷款，再过户的繁琐程序，把一系列程序同时一步就完成了。当然，你要是把有按揭的房子卖给一个退休的无偿还能力的老人，银行还是会出面制止的。